• 2013.05.22
    Andreas LiskaZum Profil
    Andreas Liska

    Mein Handeln aus Überzeugung

    Schon in meiner frühen Kindheit war ich sehr viel in der Natur und habe mich für alle möglichen Dinge meiner (Um)Welt interessiert. Dies hat schlussendlich dazu geführt, dass ich ein begeisterter und überzeugter Radfahrer geworden bin und nur Autos benutze, wenn es wirklich nötig ist. Und das ist natürlich so gut wie nie. Ich habe dann aus Interesse an den ökologischen Zusammenhängen unserer Kultur- und Naturräume eine BHS für Land- und Forstwirtschaft besucht. Danach habe ich Architektur & Urbanismus studiert, da aus meiner Sicht in diesem Bereich ein großes Gestaltungspotential unserer zunehmend urban geprägten Umwelt liegt. Derzeit schließe ich gerade mein postgraduales Masterstudium, "Recht und Wirtschaft für Techniker" an der JKU Linz ab.

    Während meiner Schul- und Studienzeit habe ich mich an zahlreichen, meist "sozialen" Projekten beteiligt, die sich mit den Themen der Nachhaltigkeit auf unterschiedlichen Ebenen beschäftigen. Dazu gehören der Bau einer Pflanzenkläranlage im Naturschutzgebiet Kalkalpen, D.I.Y.-Workshops für Solaranlagen, Schulbauprojekte in Guatemala sowie die gemeinsame Planung und der Bau eines Kinderheims sowie eines Kindergartens im Passivhausstandard in den Townships von Johannesburg, Südafrika. Derzeit betreibe ich mit einigen Freunden gemeinsam eine kleine Fahrradwerkstatt, die nur von Spenden und unserem Eigenengagement getragen wird.

    Ich bin aktives Mitglied in mehreren Kultur- und Fahrradinitiativen und freue mich immer über den Austausch mit Personen, die sich ebenfalls für die äußerst wichtigen Themen des nachhaltigen Umgangs mit allen Teilen unserer Umwelt beschäftigen. Dies betrifft natürlich nicht nur die Natur, sondern auch soziales Engagement und im Weiteren die Verantwortung der Politik.
    Daher freue ich mich, nun bei der ÖGNI zu arbeiten und weiterhin meinen Anteil für die Förderung der Nachhaltigkeit leisten zu dürfen und hoffe, dass sich künftig auch viele andere auf einen etwas bedachteren Lebens- und Arbeitsstil besinnen.
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  • 2013.05.15
    Julia GrillmairZum Profil
    Julia Grillmair
    • Co-Autor Mag. Wolfgang Vejdovsky

    Die Wirtschaftlichkeit von nachhaltigen Revitalisierungen bei Einkaufszentren

    Das Bewusstsein für Nachhaltigkeit hat in den vergangenen Jahren Einzug in die Immobilienbranche gehalten. Nicht zuletzt aufgrund der von der Europäischen Union 2002 verabschiedeten „European Energy Performance of Building Directive“, welche die Verfügbarkeit eines Gebäudeenergieausweises für Neubau- und Bestandobjekte vorschreibt, wird das Thema Nachhaltigkeit mittlerweile auf breiter Basis diskutiert.

    Infolgedessen hat das Aufgabenfeld von Eigentümern von Einkaufszentren deutlich an Komplexität gewonnen. Diese müssen sich nun nicht nur fragen, wann und in welchem Umfang ein Shopping Center revitalisiert werden sollte, sondern auch, ob dies auf nachhaltige Weise – d.h. unter besonderer Berücksichtigung ökologischer und sozialer Aspekte – geschehen soll.

    Das Eigentümerinteresse an nachhaltigen Revitalisierungen ist nach wie vor verhalten. Die möglichen positiven Effekte nachhaltiger Revitalisierungsmaßnahmen liegen auf der Hand: höhere Mieten, deutlich geringere Betriebskosten und eine verbesserte Auslastung sind nur einige der Vorteile, die sich Bestandhalter von nachhaltigen Revitalisierungen versprechen.

    Dennoch macht eine Recherche in den Datenbanken der Building Research Establishment (BRE) in Großbritannien sowie der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) deutlich, dass das Interesse der Eigentümer am Erwerb eines Zertifikats für nachhaltige Revitalisierungen bei Einkaufszentren nach wie vor verhalten ist. Investoren fürchten ein Ungleichgewicht zwischen Eigentümer- und Mieternutzen. Doch besteht dieses Ungleichgewicht tatsächlich?

    Ein Fallbeispiel
    Eine von der Autorin gemeinsam mit dem Einzelhandelsspezialisten Alexander Koller durchgeführte Analyse der Wirtschaftlichkeit der nachhaltigen Revitalisierung zweier Einkaufszentren in Österreich und Portugal geht dieser Frage nach. Beide Einkaufszentren wurden in Anlehnung an die Vorgaben von BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) bzw. DGNB auf ökologisch und sozial nachhaltige Weise umfangreich revitalisiert. Dabei wurde insbesondere im Fall des portugiesischen Shopping Centers großer Wert auf die Verbesserung der ökologischen Performance gelegt. Anschließend wurde anhand eines DCF-Modells überprüft, ob die Revitalisierung aus Sicht des Eigentümers sowie aus Sicht der Mieter als wirtschaftlich sinnvoll anzusehen ist.

    Ergebnisse
    Während der Eigentümer des österreichischen Einkaufszentrums das Mietniveau durch die Revitalisierung deutlich steigern konnte, blieben die Mietsteigerungen des portugiesischen Shopping Centers deutlich hinter den Erwartungen zurück. Aufgrund der umfangreichen ökologischen Revitalisierungsmaßnahmen konnten die Betriebskosten des portugiesischen Einkaufszentrums jedoch drastisch gesenkt werden, was zu einem deutlichen wirtschaftlichen Vorteil für die Mieter führte.

    Fazit
    Anhand des Fallbeispiels wird deutlich, dass nachhaltige Revitalisierungsmaßnahmen nicht zwangsläufig zu deutlichen Mietsteigerungen – und somit zu einem wirtschaftlichen Vorteil für die Eigentümer – führen. Aufgrund der Tatsache, dass die Betriebskosten üblicherweise auf die Bestandnehmer überwälzt werden, profitieren von Betriebskosteneinsparungen, die aus nachhaltigen Revitalisierungen resultieren können, unter Umständen tatsächlich primär die Mieter.

    Aus diesem Grund ist es wesentlich, bereits im Vorfeld einer geplanten, nachhaltigen Revitalisierung die Kosten- und Nutzenstruktur detailliert zu evaluieren. Mithilfe von „Green-Lease“ Verträgen, welche die Aufteilung von Kosten und Nutzen präzise festlegen, kann eine Grundlage für eine faire Verteilung des Nutzens zwischen Eigentümer und Mieter – und somit eine Basis für den wirtschaftlichen Erfolg aus Eigentümersicht – geschaffen werden.

    In jedem Fall gibt es jedoch zu bedenken: Handel ist Wandel. Stärker als noch vor einigen Jahren spielt die gesamte monatliche Belastung – und somit auch die Höhe der Betriebskosten – für Einzelhändler eine wesentliche Rolle bei der Standortauswahl. Eigentümer von Einkaufszentren, welche dies erkennen – und Maßnahmen zur Senkung der Betriebskosten ergreifen – könnten langfristig einen Wettbewerbsvorteil haben.
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    2 Kommentare
    • Julia Grillmair @ 25.05.2013
      Herzlichen Dank! Natürlich handelt es sich hierbei lediglich um ein Fallbeispiel-um die allgemeine Gültigkeit der gewonnenen Erkenntnissen zu evaluieren, ist auf diesem Gebiet weitere Forschungsarbeit notwendig.
    • Gunda Weihs @ 16.05.2013
      Gratuliere. Echt interessant. Ich hätte mir dies bei Einkaufszentren nicht gedacht. Sind Sie sich da wirklich sicher?
  • 2013.05.07
    Philipp KaufmannZum Profil
    Philipp Kaufmann

    Mietzins ade - was kommt jetzt?

    Sag dem Mietzins leise Servus
    Wer Nachhaltigkeit lebt, optimiert seine Immobilie über den Lebenszyklus. Und damit auch die größte Kostenposition, nämlich die Bewirtschaftungskosten, welche für 80 Prozent der Lebenszykluskosten verantwortlich sind. Genau hier spießt sich aber die Theorie bei der Umsetzung der Praxis. Bei den bisherigen einfachen Mietvertragsmodellen, bei der für die Überlassung einer Fläche ein Entgelt vereinbart wird, profitiert der Mieter davon und der Vermieter trägt die Kosten. In unserem Wirtschaftssystem können daher solche Modelle von sich aus nicht erfolgreich sein.

    Der nachhaltige Mietvertrag
    Die Lösung liegt auf der Hand: wir brauchen moderne Gestaltungsmöglichkeiten, die unserer Wirklichkeit entsprechen und das Eigentümer-Nutzer-Dilemma lösen. Und vor allem brauchen wir  die Sicherheit, dass diese neue Ideen auch von beiden Vertragsparteien akzeptiert werden und halten. Denn nur wenn belastbaren Vertragsklauseln „Standard“  sind kann z.B. ein Developer sein Geld in solche neue (Business-) Modelle investieren. Um dies zu erreichen, wurde 2012 eine ÖGNI Arbeitsgruppe ins Leben gerufen, um einen Leitfaden für den nachhaltigen Mietvertrag zu erarbeiten. Unter der Leitung von Stefan Artner und Mitarbeiter der namhaftesten Anwaltssozietäten, wie SCWP, Wolf Theiss, Heid Schiefer, LAW firm und Schönherr entstehen 2013 Inhalte aber vor allem konkrete Textbausteine, welche hier eine neue Sichtweise aus der Branche für die Branche entstehen lassen. Dies beginnt bei der Verwendung von biologischen Reinigungsmitteln, reicht über den Einsatz zB von LED-Technologien und endet in neuen Modellen, bei denen wir nicht mehr alleine von Betriebskosten im Sinne des MRG reden sondern tatsächlich von den Bewirtschaftungskosten und darüber hinaus von zusätzlichen Dienstleistungen. Für den Mieter, der sich auf seine Kernkompetenzen konzentrieren kann, sind dann umfassende Qualitätsniveaus, Kostentransparenz und Kostensicherheit keine Utopie mehr. Im Idealfall hat er alle Informationen über die gesamte Nutzungsperiode, seinem Mietzyklus.

    Mehrwerte für Vermieter, Mieter und Betreiber
    Der nachhaltige Mietvertrag wird unser Handeln verändern und aus der bisherigen (Flächen-) Miete eine umfassende Dienstleistung des Vermieters und Betreibers machen; diese Mehrwertmiete kann sogar so weit entwickelt werden, dass wir von einer „All-in Miete“ (oder Brutto-Miete) reden, die alles umfasst. In diesem Fall „bestellt“ der Mieter seinen Anforderungen entsprechend Pakete ähnlich den Produkten im Bereich der Mobilfunkbranche – und das wichtigste: davon profitieren alle zentralen Akteure der Bewirtschaftung: der Vermieter kann für gute Leistung gutes Geld verdienen, der Betreiber erbringt exzellente Leistungen, die auch honoriert werden, und der Nutzer bekommt einfach mehr für sein Geld und weiß, dass er in der Immobilie nicht nur arbeiten darf, sondern sogar glücklich wird.
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    1 Kommentar
    • Oliver Puchner @ 16.05.2013
      Super Idee. Ich gratuliere!!!